Les dispositifs de défiscalisation de l’immobilier neuf

Il existe deux types de défiscalisation pour l’investissement immobilier en France :

• La réduction d’impôt : appliquée directement sur le montant de votre impôt.
• La déduction fiscale : cela diminue également votre imposition en déduisant de votre revenu brut global un montant défini par la loi.

Pour sélectionner le dispositif adapté à votre situation et à vos besoins, il faut analyser :

• votre situation financière : crédits en cours, capacité d’épargne, tranche d’imposition,
• vos objectifs : compléter des revenus ? Transmettre un patrimoine ? Anticiper la retraite ? Baisser vos impôts ?
• votre budget d’investissement : il va naturellement guider votre choix.

Voici les différents dispositifs de défiscalisation possible dans le neuf :

LOI PINEL

La réduction d’impôt en loi Pinel permet au propriétaire d’un logement neuf de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu s’élevant à 12 %, 18 % ou 21% du montant de l’investissement immobilier. Le pourcentage qui sera appliqué dépend de la durée de location choisie : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans ou 21% pour 12 ans.

Pour en bénéficier, voici les conditions définies par la loi :

• Le logement doit se situer dans une zone dite Pinel (A bis, A, B1, B2).
• Le montant de l’acquisition pris en compte est plafonné à 300 000 euros par an.
• Respecter un certain plafond de loyer défini selon la zone Pinel
• Louer à un locataire aux revenus inférieurs à un plafond, fixé par décret tous les ans.
• Le logement doit être neuf, vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation proche du neuf (sous conditions).
• Le bien doit être loué non-meublé, à titre de résidence principale pour le locataire.

Découvrez notre article Zoom sur la Loi Pinel

CENSI BOUVARD

Ce dispositif concerne les biens neufs destinés à la location, meublés et intégrés à une résidence services : étudiantes, seniors, handicapées, de tourisme classées, ou les foyers de vie. Les avantages fiscaux concernant ce dispositif sont nombreux :

• Une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement (plafonné à 300 000 euros par an) répartie sur 9 ans.
• La récupération de la TVA appliquée sur le prix d’achat (20%).
• Un report possible de la réduction d’impôt sur 6 années
• L’imposition des revenus locatifs en micro-bic (bénéfices industriels et commerciaux) avec l’abattement forfaitaire de 50%

Avec l’allongement de la durée de vie combiné au papy-boom, le nombre de personnes âgées ne cesse d’augmenter dans la société française. Les structures spécialisées étant encore trop rares, investir dans une activité liée aux séniors est une bonne stratégie.

Voici les conditions pour en bénéficier :

• Acquérir un bien neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achevé depuis au moins 15 ans et réhabilité à l’état neuf
• Le logement doit faire partie d’une résidence services
• Louer pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la structure via un bail commercial
• Mettre en location le bien dans les 12 mois suivants son acquisition ou la fin des travaux
• Ne pas y résider ni y loger quelqu’un de sa famille.

LMNP

Le statut fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) régit la location de logements meublés, occupés à titre de résidence principale. Il offre des avantages fiscaux importants qui réduisent directement le revenu imposable.

En effet, en adoptant le régime fiscale Micro Bic, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus générés par la location,. Ce régime s’applique pour des revenus locatifs inférieur à 70000€/an.

Si le bien fait partie d’une résidence-services (type EHPAD, établissements pour personnes âgées et handicapées, résidence étudiante, d’affaires…), le propriétaire peut cumuler les avantages fiscaux de l’amendement Censi-Bouvard.

Quelles sont les conditions à respecter ?

• Acheter un logement décent et le louer meublé au sens de la loi
• Réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé, ou moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité
• De pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)

LMP

Les principaux avantages fiscaux du statut de Loueur de Meublé Professionnel sont :

• La déduction fiscale des charges pour leur montant réel, si celles-ci sont supérieures à 50 % de vos revenus, l’option est intéressante.
• L’amortissement du local et des meubles si le logement est inscrit à l’actif du bilan
• La déduction fiscale des déficits fonciers sur le revenu global du foyer et non uniquement sur les revenus locatifs
• La possibilité d’être exonéré de l’Impôt sur la Fortune
• La récupération de la TVA acquittée lors de l’achat

Voici les conditions à respecter:

• L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur de meublé professionnel
• Générer plus de 23 000 € par an de revenus liés aux locations en LMP
• Vos revenus doivent représenter plus de 50% de la totalité des revenus professionnels du foyer fiscal
• Etre inscrit à une caisse de prestations sociales spécifiques des travailleurs non-salariés
• La location meublée doit être l’activité principale du foyer fiscal : le montant des loyers et des charges doit être supérieur aux autres revenus cumulés (salaires, pensions, autres revenus…)

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